2025년 부동산 시장 전망과 주요 이슈 (KB경영연구소)

부동산

 

2025년 한국 부동산 시장은 하향 안정세를 보일 가능성이 크며, 정부 정책이 중요한 변수로 작용할 전망이다. 대출 규제, 공급 부족, 금리 인하 등이 맞물리며 시장의 방향성을 결정할 것이며, 특히 수도권과 비수도권의 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. KB금융연구소에서 작성한 "2025년 KB 부동산 보고서"를 분석하여 정리했다.

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1. 2025년 주택시장 전망

① 매매시장: 수도권과 비수도권의 온도 차

• 비수도권은 하락 전망: 전문가(62%), 공인중개사(79%)가 비수도권 매매가격 하락을 예측.
• 수도권은 의견이 엇갈림: 부동산 전문가의 54%는 상승을, 공인중개사는 56%가 하락을 전망.
• 2025년 하반기 또는 2026년 회복 기대: 전문가들은 2025년 하반기(36%)와 2026년(38%)을 회복 시기로 예상.

② 전세시장: 수도권 강세, 비수도권은 혼조

• 수도권 전세가격 상승 전망(전문가 70%, 공인중개사 68%).
• 비수도권은 상승과 하락 전망이 팽팽.
• 전세 수요 증가와 입주 물량 감소로 가격 상승 압력 지속.

③ 투자 유망 부동산

• 신축 아파트 및 분양 아파트가 가장 유망(전문가 30%, 공인중개사 22%).
• 재건축 아파트 선호도 하락: 공사비 증가, 추가 분담금 부담 등으로 인해 투자 매력 감소.

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2. 2025년 주택시장 7대 이슈

① 주택 공급 부족

• 2024년 대비 분양 물량 증가 예상(약 26만 호), 그러나 장기 평균(36만 호) 대비 여전히 적음.
• 수도권 공급 부족 해소를 위한 정책 지속(그린벨트 해제, 3기 신도시 조기 분양 등).
• 핵심 포인트: 공급 자체보다는 수요가 많은 지역에 공급이 집중될 필요.

② 비수도권 주택시장 침체 지속

• 수도권은 상승, 비수도권은 하락세 지속.
• 미분양 아파트 증가(2024년 말 7만 호 이상), 특히 비수도권에서 76% 차지.
• 정부의 지원 가능성 존재(디딤돌 대출 우대, 미분양 매입 등), 하지만 시장 회복까지는 상당한 시간 필요.

③ 금리 인하 vs 대출 규제

• 금리 인하 효과: 2024년 하반기부터 기준금리 인하가 시작되며, 추가 인하 가능성 존재.
• 대출 규제 강화: 스트레스 DSR 3단계 시행 예정(2025년 7월), 대출 한도 감소로 인해 매수 수요 위축 가능.
• 단기적으로 대출 규제의 영향이 더 클 가능성.

④ 비아파트 시장 정상화 가능성

• 전세사기 여파로 연립·다세대주택 거래량 급감(2024년 1월 기준 전년 대비 31.3% 감소).
• 월세 수요 증가로 인해 투자 수요 일부 회복 가능.
• 정부의 비아파트 공급 정상화 정책이 시장 회복의 변수.

⑤ 노후계획도시 정비사업 본격화

• 1기 신도시를 포함한 노후계획도시 정비사업이 본격적으로 추진.
• 선도지구 선정 완료 후 사업 속도 가속화 기대.
• 조합원 간 갈등, 추가 분담금 문제 등 해결 과제 존재.

⑥ 서울 아파트 시장의 변화

• 지역별 상승폭 격차 확대, 강남권과 신축 아파트 중심으로 강세 지속.
• 대출 규제로 인해 수요가 둔화될 가능성 존재.
• 일부 지역에서 국지적 과열 가능성 있음.

⑦ 전세시장 불안 요소 지속

• 매매시장 위축으로 전세 수요 증가, 전세가격 상승세 지속.
• 비아파트 중심으로 월세 상승세도 이어질 전망.
• 공급 감소가 전세시장 불안을 더욱 가중할 가능성 있음.

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3. 상업용 부동산 시장 전망

• 2024년 상업용 부동산 거래량 11.6% 감소, 3년 연속 하락세.
• 수도권(-0.9%)과 비수도권(-8.3%) 모두 가격 하락.
• 2025년 금리 인하가 긍정적 요인으로 작용할 가능성 존재.
• 그러나 국내 경제 불확실성이 높은 상황에서 투자자들은 보수적인 접근 필요.

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4. 결론: 2025년 부동산 시장 전략

① 매매시장:

• 수도권은 일부 지역(강남, 신축 아파트 등) 상승 가능성이 있으나, 대출 규제 강화로 전반적인 안정세 예상.
• 비수도권은 하락세 지속 가능성 높음.

② 전세시장:

• 수도권 전세가격 상승 전망.
• 전세 수요 증가로 인해 시장 불안 요소 지속.

③ 투자 전략:

• 신축 아파트 및 분양 아파트 투자 유망.
• 재건축 아파트는 리스크 존재.
• 상업용 부동산 투자는 신중한 접근 필요.

2025년 부동산 시장은 정책 변화에 따른 유동성이 큰 한 해가 될 것이다. 투자자들은 금리, 대출 규제, 공급 상황을 면밀히 모니터링하며 신중한 전략을 세우는 것이 중요하다.